FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS – A BOLA (ou bolha!) DA VEZ
Por Karina Gerhardt, CFP®*,
em 06/02/2020
O IFIX, índice que mede o desempenho dos Fundos Imobiliários, fechou 2019 com alta de 36%, acima dos 32% do Ibovespa. No entanto, janeiro iniciou com forte correção nos preços desses ativos. O que será de 2020? Vem aí uma nova onda para os FIIs?
Impulsionados pelo cenário de juros baixos, os investidores aumentaram seu apetite por risco ao longo de 2019, em busca de alternativas mais rentáveis para alocação de seu patrimônio. Essa “corrida” ao mercado de renda variável fez com observássemos recordes de novos investidores na Bolsa e também em Fundos Imobiliários. Apenas em 2019, esse número mais que dobrou.
A migração da renda fixa para investimentos alternativos fez com que a captação dos FIIs no ano passado desse um salto de R$ 15,7 bilhões (2018) para R$ 35,8 bilhões, encerrando o ano com um PL de R$ 111 bilhões.
Essa classe de ativos é uma ótima opção para diversificação do risco na carteira, possibilitando acesso e aquisição de frações de imóveis através de um veículo eficiente, com um valor inicial de aporte reduzido, mais liquidez, menores custos, menos risco, além de uma gestão profissional dos imóveis que compõe o fundo. Funcionam como uma espécie de condomínio fechado, onde os interessados adquirem cotas do fundo em sua emissão primária, limitadas, e que passam a ser negociadas em bolsa, com distribuição de dividendos, volatilidade e valorização típicas de ativos de renda variável.
Os Fundos Imobiliários investem em ativos imobiliários, como lajes corporativas, galpões, shoppings, hospitais, empreendimentos residenciais, e também em papéis de dívida imobiliária, como LCI e CRI. A grande maioria remunera mensalmente seu cotista através de dividendos isentos de Imposto de Renda, oriundos dos rendimentos dos seus ativos em carteira, seja aluguel, comercialização, arrendamento, ou juros dos papéis. O imposto devido é cobrado apenas no momento da venda da cota, uma vez apurado ganho de capital, a uma alíquota de 20% sobre o lucro.
Ao adquirir cotas de um Fundo Imobiliário, deve-se antes analisar alguns indicadores e informações importantes sobre o fundo e seus ativos:
- Vacância: atual e histórica;
- Dividend Yield: capacidade de geração de fluxo mensal aos investidores, em relação ao preço da cota;
- Valor patrimonial da cota;
- Características dos imóveis que compõe a carteira do fundo (qualidade, localização, gestão);
- Taxas de administração.
Importante também é avaliar o preço do ativo. O aumento na demanda observado nos últimos meses de 2019, consequentemente, levou a uma disparada nos preços destes fundos, uma vez que são negociados em bolsa. Apenas em dezembro de 2019 o IFIX teve valorização de 11%! Como saber se é o momento de entrar, de aumentar ou de vender a posição em FIIs? Estamos falando de uma valorização real dos ativos dentro destes fundos, ou especulação de mercado?
As informações nunca devem ser analisadas de forma isolada. Uma série de fatores podem levar à conclusão de que a cota de um FII está cara ou barata. De nada adianta um fundo com ótimos ativos, ótima geração de caixa, com um Dividend Yield reduzido. Sinal de que o preço atual está muito acima do valor patrimonial da cota, por exemplo. Analisar fundos pares também é uma boa opção para verificar algumas métricas e preços.
O investidor deve ter ciência também de que se trata de um mercado de renda variável, e estar preparado para as oscilações que este apresenta. Uma queda no preço das cotas não significa necessariamente um problema com os ativos do fundo, ou que estes estejam perdendo o seu valor intrínseco. No mercado imobiliário tradicional não é possível acompanhar dia a dia a valorização ou desvalorização de um imóvel, ao contrário das cotas de FII negociadas em bolsa.
O cenário que temos para 2020 é de altas menos expressivas que 2019, mas com cenário macroeconômico favorável à construção civil e redução de vacância em imóveis residenciais e comerciais. Ao decidir alocar parte de seu patrimônio em fundos imobiliários, o faça com orientação de profissionais capacitados para tal, e considere todas as informações disponíveis sobre o fundo em sua análise, não apenas notícias isoladas ou pressões especulativas de mercado. Conte com aqueles que podem estar ao se lado nesta tomada de decisão, isentos de conflitos de interesse!
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*Karina Gerhardt, CFP®
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