Investimento em imóveis: Ter? Como fazer?
No dia 14/07, Ray Dalio, dono da Bridgewater, uma das maiores gestoras de fundos de risco (hedge funds) do mundo, em palestra na Expert XP 2020, foi questionado sobre investimentos em Real Estate – imóveis. Disse que não gosta, porque são “imóveis”. Só tem utilidade para pessoas em determinada localização geográfica, logo a demanda é limitada. O valor só aumenta se mais pessoas tiverem interesse naquela localização geográfica. E somente com mais pessoas interessadas naquela localização geográfica aumenta a liquidez do imóvel, tornando mais fácil trocar um imóvel por dinheiro. É exatamente ao contrário do ouro, por exemplo, que é a mesma commodity em qualquer lugar do mundo. Plenamente conversível por qualquer tipo de moeda.
Os brasileiros que têm patrimônio adoram imóveis! Esta adoração é uma herança, de uma época em que imóveis eram a única opção de ativo real para investir. Também, tem uma explicação razoável na urbanização do Brasil ao longo das últimas décadas, que criou grande demanda por imóveis nas cidades e consequente valorização dos preços. Logo, são corriqueiras as histórias de pessoas que ganharam muito dinheiro investindo em imóveis no passado. Talvez, uma terceira explicação reside nas engenharias tributárias sempre mais flexíveis com imóveis, permitindo redução de impostos.
Atualmente, investir MUITO patrimônio em imóveis faz sentido? Em nossa visão, não.
Onde estão as oportunidades em imóveis? Especialmente em terras e terrenos. Investir em tijolo pronto, somente oportunidades pontuais. Por quê? Ao comprar um terreno, inexplorado, tem todo resultado potencial do desenvolvimento imobiliário, com risco reduzido. Além disso, o terreno só deprecia se estiver localizado em uma região em declínio. Investir em um apartamento de um edifício em lançamento é como investir num IPO de uma ação, onde a incorporadora já precificou o valor do imóvel próximo ao estado da arte, maximizando o resultado do desenvolvimento imobiliário realizado e de todos aqueles que entraram antes na cadeia: o dono do terreno, o investidor que pagou os custos iniciais do empreendimento, os sócios da SPE formada pela incorporadora e seus investidores habituais e os investidores de pré-lançamento . Se você comprar no “IPO” – ou seja, ser o 5º da fila – e demorar 5 anos para vender, além dos custos mensais do imóvel e tributos, provavelmente já terá que fazer algum investimento de manutenção, pois o tijolo deprecia.
No mercado imobiliário, existe um grande risco: o risco de liquidez. Neste ponto, Ray Dalio está certíssimo. Por ser um mercado altamente customizado (todo imóvel é diferente) e dependente de geografia, a demanda por aquele ativo específico é limitada. Logo, o mercado de compradores é pequeno perto das opções de investimento. Por exemplo, numa cidade como São Paulo, em uma pesquisa rápida no site Viva Real, um investidor se depara com uma oferta de 1 milhão de apartamentos… só apartamentos…. Por outro lado, um investidor no mercado de ações se depara, no Brasil, com cerca de 300 empresas listadas na B3. Logo, qualquer cidadão brasileiro que queira investir em ações, tem 300 opções a sua disposição. E, se quiser comprar um imóvel, somente em São Paulo, possui 1 milhão de opções. Isto explica boa parte da falta de liquidez de um imóvel específico, que não raro, pode demorar meses ou anos para ser negociado aos preços justos. Além disso, quando for negociado, como meio de pagamento, vale qualquer coisa
Também temos que considerar os custos de transação e de manutenção. O custo de transação no mercado imobiliário é altíssimo. Um investidor vai gastar num cenário conservador 2% do valor do imóvel, tanto na compra como na venda, pela intermediação. Além disso, 1 a 3% de imposto de transmissão da propriedade – ITBI. É normal que entre uma compra e uma venda em torno de 10% do valor do imóvel seja gasto em comissões e impostos, um custo de transação que, por exemplo, representa 2 anos de aluguel daquele investidor de renda, que gosta de alugar seu imóvel para obter uma renda de 5% ao ano.
O custo de manutenção do imóvel também é alto. Nenhum outro ativo financeiro possui Imposto anual – o IPTU. Além disso, se o imóvel estiver dentro de qualquer tipo de condomínio, lá se vai mais uma taxa mensal. Por fim, entra a manutenção periódica: é razoável ter que investir mais um valor considerável a cada 10 anos para manter o imóvel no mesmo valor.
Colocar todos os custos na ponta do lápis é extremamente necessário: i) tempo para comprar, ii) tempo para vender; iii) custos da aquisição e da venda; iv) custos de manutenção. Além disso, colocar os riscos do investimento: i) adquirir um imóvel em situação irregular, ii) vender e não receber todo valor, iii) vacância do imóvel de renda.
Sobre vacância, pedimos sempre pro investidor pensar da seguinte forma: Ao longo de 10 anos, qual o prazo que você acha que seu imóvel ficará sem locação? É razoável, por exemplo, que 2 anos a cada 10 o imóvel esteja vago. Se nos outros 8 anos você aluga ele com 5% de renda anual, então sua taxa média anual na verdade é de 4%. Logo, é irreal a conta de uma renda média de 5%. Ela só é verdadeira quando o imóvel está locado. É como se você topasse deixar seu dinheiro parado no banco, sem render o juro básico. Ninguém faz isto.
Se você quiser entrar num projeto imobiliário, além de conhecer muito bem o incorporador, quanto mais cedo você investir, maior o potencial de retorno. No mundo ideal, seja o dono do terreno e permute por tijolo. Se algo der errado com o incorporador, você continua proprietário do terreno.
Para diversificar os investimentos pode fazer sentido sim investir um pedaço do Patrimônio Familiar na classe de ativos imóveis. Mas existem uma série de riscos e custos que não são corretamente mensurados pelos investidores. Muito importante também acompanhar e consolidar o rendimento desses imóveis para ajudar na decisão de venda ou compra. O conflito com o corretor existe, pois ele somente ganha se vender algo.
Para te ajudar a controlar e investir procure o apoio de alguém que esteja Ao Seu Lado.
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Por Marcos Fritzen
em 23/07/2020
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